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Prêt à taux zéros, Loi Pinel et Prêt locatif social

 Loi Pinel

Vous avez un projet d’investissement locatif ? Vous souhaitez disposer d’un revenu supplémentaire, réduire vos impôts ou  bien préparer votre retraite ? La loi Pinel vous offre la possibilité d’obtenir réduction d’impôt grâce à votre investissement locatif.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel s’adresse à tous ceux étant fiscalement domiciliés en France et  ayant acheté un bien immobilier neuf pour le louer. À partir du prix de revient de votre logement, la loi Pinel vous offre une réduction sur vos impôts. Ces réductions sont de :

  • 12% pour une location de 6 ans
  • 18% pour une location de 9 ans
  • 21% pour une location de 12 ans

Cette loi remplace la loi Duflot depuis 2014 et propose davantage de souplesse aux investisseurs.

Pour profiter de la défiscalisation de la loi Pinel, il faut être fiscalement domicilié en France et remplir les conditions, liées au locataire et à la location, suivantes :

Conditions de l'investissement immobilier

Les logements concernés sont :

  • Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement.
  • Les logements que vous faites construire.
  • Les logements anciens qui ont été rénovés.
  • Les logements nécessitant des travaux de réhabilitation.
  • Les locaux affectés à autre chose qu’à l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

Dans le cas d’un logement en l’état futur d’achèvement, le délai maximum d’achèvement est de 30 mois à partir de la signature de l’acte authentique d’acquisition. Ce délai est aussi de 30 mois pour un logement en construction mais à partir de la date d’obtention du permis de construire. Pour les logements faisant l’objet de travaux, ceux-ci doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du local.

Les zones géographiques concernées par le dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1. La zone B2 est concernée seulement s’il y a un besoin particulier en logement locatif et sous réserve depuis 2013 de la délivrance d’un agrément fourni par l’État. Pour plus de précisions sur les zones concernées par le dispositif Pinel, n’hésitez pas à télécharger cette liste : ListeZoneLoiPinel (cliquez sur ce lien pour lancer le téléchargement).

En fonction de son type, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique :

  • Réglementation RT 2012 ou label BBC 2005 pour les logements neuf ou à construire.
  • Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Enfin le logement doit aussi respecter un plafond d’investissement de 5 500€/m² et 300 000€ par an.

Conditions pour le locataire

Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Tableau-Plafond-Salaire-zone-PTZ-pret-à-taux-zéro-agence-immobilière-olaizola-biarritz

Conditions de location

Au minimum, le propriétaire bailleur doit s’engager sur option à louer son appartement de 6 à 9 ans. Par la suite le propriétaire pourra porter son engagement de location jusqu’à 12 ans avec la réduction d’impôt. Ce renouvellement se fait par périodes triennales.

La location doit commencer au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.

Le logement ne peut être loué qu’à usage d’habitation principale.

Le loyer mensuel ne peut pas dépasser, charges comprises, les valeurs suivantes :

tableau-plafond-loyer-m2-loi-pinel-agence-immobilière-olaizola-biarritz

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur calculé par la formule suivante (où S représente la superficie du logement) :

0.7+19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Taux de la réduction d’impôts :

  • Engagement initial de 6 ans 12%
  • 1ere prolongation de 3 ans 6%
  • 2eme prolongation de 3 ans 3%
  • Engagement initial de 9 ans 18%
  • Prolongation de 3 ans 3%

Quels sont les intérêts de choisir un investissement locatif en loi Pinel ?

Investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel vous fera bénéficier des avantages suivants:

  • Une fiscalité avantageuse qui est aussi applicable pour des achats de parts d’une société civile de placements immobiliers.
  • Une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% du prix de voter bien en fonction de la durée de location (6, 9 et 12 ans).
  • La possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant.

 

Prêt au taux zéro (PTZ)

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Avec le prêt à taux zéro, PTZ, l’État vous aide à acheter votre premier logement.

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes mais aussi d’aider le marché du logement et, plus globalement, de l’immobilier.

Le PTZ est un prêt sans intérêts d’une durée de 20, 22 ou 25 ans. Le ménage ne paiera aucune mensualité sur son PTZ durant une période allant de 5 à 15 ans.

C’est un prêt qui vient en complément des autres prêts qui sont faits auprès des banques.

Pour bénéficier du PTZ, il ne faut pas dépasser un certain niveau de revenu, défini en fonction de la taille du ménage et de la localisation du bien à acheter.

Le PTZ est accordé sous certaines conditions pour compléter un prêt, voici ces conditions :

Conditions du demandeur

Pour avoir droit au PTZ, vous devez prouver que vous n’aviez pas été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années. Mais cette condition n’est pas exigée si vous ou un des habitants du logement :

  • est titulaire d’une carte d’invalidité et se trouve dans l’incapacité de travailler;
  • perçoit l’allocation aux adultes handicapés ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé;
  • est victime d’une catastrophe naturelle ou technologique rendant son logement inhabitable (demande nécessairement faite dans les deux ans qui suivent la publication de l’arrêt constatant le sinistre).

Condition de ressources

 

 

 

 

À la date d’émission de l’offre de prêt, les ressources du demandeur ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui dépend du lieu où se situe le logement et de son nombre d’occupants. Voici les ressources à ne pas dépasser :

tableau-plafond-revenu-zone-PTZ-pret-à-taux-zéro-biarritz-agence-immobilière-olaizola

Le montant total des ressources pris en compte correspond au plus élevé des deux montants suivants :

  • la somme des revenus fiscaux de références de l’ensemble des occupants pour l’année N-2.
  • le coût total de l’opération divisé par 9.

Conditions et caractéristiques du logement

 

Le logement doit forcement devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou de son achat. Il ne peut pas être loué durant les 6 années qui suivent, sauf cas particuliers.

En plus de permettre de financer l’achat ou la construction d’un logement, le PTZ peut aussi financer :

  • L’achat d’un ancien logement nécessitant une rénovation l’assimilant financièrement à un logement neuf.
  • La transformation d’un local neuf ou ancien, en logement.
  • L’achat d’un logement ancien dont les travaux vaudront 25% du prix total.

Les travaux ne peuvent pas avoir été commencés avant l’émission du PTZ.

Plafonds des opérations

 

 

 

 

Coût maximal de l’opération sur la base duquel le PTZ sera calculé:

tableau-Plafond-Operation-ptz-pret-à-taux-zéro-biarritz-agence-immobiliere-olaizola

 

Comment calculer son PTZ ?

Pour calculer le montant du PTZ, un pourcentage est appliqué au coût total TTC de l’opération, dans la limite des prix plafonds d’opération mentionnés précédemment (cf Plafonds des opérations). Le montant du PTZ pour un logement neuf ou existant est plafonné à 40% du coût de l’opération.

Par exemple pour un couple qui souhaite acheter un logement neuf dans la zone B d’un montant de 150 000€, le PTZ maximum sera de 60 000€ (40% x 150 000€).

Si vous souhaitez simuler le calcul de votre PTZ, rendez-vous sur cette page : SimulateurPTZ (attention en cliquant sur ce lien vous serez redirigé vers un autre site).

Quelle est la durée de remboursement du PTZ ?

La durée de remboursement du PTZ dépend de trois critères:

  • vos revenus,
  • la composition du ménage,
  • la zone où est localisé le logement que vous achetez.

Plus vos revenus sont élevés, moins la durée de remboursement est longue.

Selon les cas, la durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans et est composée de deux périodes :

  • Une période de temps différé, pendant lequel il n’y a pas de versement (5,10 ou 15 ans selon les revenus).
  • Une période de temps de remboursement du prêt qui vient à la suite du temps différé, et varie entre 10 et 15 ans.

 Prêt Locatif Social (PLS)

Le prêt locatif social est un prêt à taux préférentiel pour l’achat, la construction et la réhabilitation de logements destinés à être loués comme logements sociaux.

Qu’est-ce que le prêt locatif social ?

Le PLS permet le financement de l’acquisition, de la construction ou des travaux d’un logement à usage locatif. Le PLS ne donne pas droit aux subventions de l’État, mais permet de bénéficier de la TVA à taux réduit et d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) durant 25 ans.

Le prêt peut recouvrir de 50% à la totalité du prix de revient  de l’opération.

Les conditions financières du PLS :

  • La durée d’amortissement du prêt est de 40 ans maximum, mais il est possible d’aller jusqu’à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière, voir jusqu’à 60 ans pour les zones  tendues.
  • Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A, et s’élève à 2,11% pour les organismes de logement social.
  • La durée du prêt est fixée par les établissements de crédits mais doit être comprise entre 15 et 40 ans.
  • Les établissements de crédits sont aussi libre de proposer des dispositions particulières sur les modalités de remboursement : par échéances constantes ou par amortissement constant.

Comment sont distribués les PLS ?

 

Les PLS sont distribués par des établissements de crédits qui ont signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse de Dépôts et de Consignation (CDC). Les établissements distributeur de PLS sont : la Société Générale, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, le Crédit Coopératif, la Banque Postale et la Caisse d’épargne. Tout les établissements proposent le même taux de prêts aux organismes de logements sociaux et le même taux maximum des prêts aux autres emprunteurs.

La répartition des enveloppes entre la CDC et les établissements de crédit ainsi que les taux des prêts sont présentés dans le tableau qui suit :

Tableau-Credit-PLS-Prêt-locatif-social-agence-immobilière-olaizola-biarritz

Comment est déterminé le loyer maximum ?

Les logements financés en PLS font l’objet d’un conventionnement APL. Les loyers plafonds de la convention APL ne peuvent dépasser un montant (LMconv) déterminé en fonction du loyer maximum de la zone (LMzone), du coefficient de structure de l’opération (CS) et des éventuelles marges locales (marge), donné par la formules suivante:

LMconv = LMzone x CS x (1 + marge)

Le tout exprimé en euro par m² de surface utile.

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